市场综述

    搜房网数据监控中心统计 2012年7月深圳新房价涨量跌，全市商品住宅每日累计成交3296套，其中退房套数为10套，7月全市实际成交总套数为3286套，环比2012年6月份跌21.32%，同比11年7月下跌14.57%;7月每日累计成交面积29.96万平方米，环比下跌19.86%，同比下跌11.77%；成交均价20182元/平方米，环比上涨6.42%，同比下跌3.51%；总成交金额为60.46亿元，环比下跌14.71%，同比下跌14.86%。

    成交量方面，宝安成交大幅回落，福田却大涨一倍，罗湖、盐田锐减8-9成，龙岗、南山与6月相比则变化幅度不大，全市总成交下跌2成。从成交类型看，中小户型依然是成交的主力，占实际成交套数的80.46%，与6月基本持平。7月全市主要成交的楼盘有莱蒙水榭春天(论坛 户型图 房价 动态)、富通城(小区网，论坛)十锦、星河盛世等。

    2012年7月深圳新房整体成交情况：价涨量跌

    7月新房日累计成交3296套 ↓21.32%  均价20182元/平方米 ↑6.42%

    搜房网数据监控中心统计，7月全市新增预售楼盘数8个，新增住宅套数4527套，面积432887.8平米，较6月增幅近千套。7月新房实际成交的户型中，90平米以下共计成交2644套/199351.35平方米，占全市总成交套数的80.46%、总成交面积的66.74%。从成交均价看，全市90平米以下户型成交均价为17715元/平，较5、6月基本持平，90平以上户型成交均价较之前大幅上涨，其中90-144平户型成交均价达20026元/平，144平以上户型均价涨至28021元/平，大户型房价上涨是7月全市房价上涨的主要原因。

    全市六区成交环比、同比分析

    宝安区新房7月总成交量138556平米/1516套，环比下跌37.48%，同比上涨40.84%。区内成交依旧以大盘集中成交为主，莱蒙水榭春天(论坛 户型图 房价 动态)、富通城(论坛 户型图 房价 动态)十锦、星河盛世、广兴源圣拿威和宏发上域5盘均有大幅成交，不过7月区内总体成交楼盘数不及6月。均价方面受榕江天御拉动，片区房价稳中有涨，达19226元/平。

    福田区8处楼盘录得成交，受桐林城市广场(小区网，论坛)两天集中成交161套影响，片区成交量环比涨幅逾一倍，7月共计成交16124平米/ 276套。与此同时，成交均价也被拉低至24926元/平，环比跌幅2成。

    龙岗区7月共计成交104858平米/1067套，与前一月相比变化幅度不大，区内楼盘成交基础广泛均衡，其中成交楼盘数达30个，其中大东城(论坛 户型图 房价 动态)成交147套达区内最高。成交的多样性促使龙岗房价走势平稳，7月成交均价14278元/平与6月基本持平。

    仅有港澳8号(论坛 户型图 房价 动态)录得成交的罗湖区7月成交量大幅减少，区内上月仅成交14套/644.06平米，个盘成交价达26728元/平，高出前一月成交均价的3成。

    南山区大户型成交量大幅攀升，区内成交套数下跌，但成交面积涨15.56%，全区7月共计成交39094平米/418套，其中纯大户纯水岸14期(论坛 户型图 房价 动态)及部分15期共成交7411.14平米/23套居片区之首，个盘成交均价逾60000元/平，受此影响，南山7月成交均价达37395元/平，环比涨幅2成，为全市最高片区均价。

    盐田区7月仅春天海(论坛 户型图 房价 动态)成交5套/297.4平米，均价13585元/平，成交量价较6月均有大幅变动。

    深圳新房一年成交走势

    7月成交回到3月水平 楼市热度不及6月

    据搜房网数据监控中心统计，2012年7月全市商品住宅每日累计成交3296套，环比2012年6月份跌21.32%，同比11年7月下跌14.57%。7月各区成交量除福田外均未有明显增幅，主要成交片区宝安成交跌幅近4成。7月个盘集中成交现象尤其是宝安片区依然显著，但激烈程度不及之前，个盘体量减小，虽然楼市频传楼盘热销，但整体数据并非特别乐观。此外，开发商对后市期望较高，推盘速度受制放缓，买卖双方以及第三方博弈程度开始增强，制约成交量继续走高。不过从成交数据看，深圳目前仍然处于购房旺季，后市还会保持较大的推盘量，库存高压之下预计开发商也会有所变化，加之外围经济数据以及经济政策对楼市的利好，深圳新房成交量在金九银十到来之前仍会保持良好的势头。

    房价突破两万大关 大户型高房价楼盘为主因

    据搜房网数据监控中心统计，4月以来，深圳房价逐步攀升，至7月成交均价达20182元/平，这也是自去年9月以来的最高成交均价。7月房价的上涨与大户型高房价的豪宅项目成交有最直接关系，其中南山华侨城纯水岸高达六万多的成交均价最为典型，宝安榕江天御三万多的均价也是片区房价上涨的主要推手。搜房网数据监控中心分析认为，近期深圳90平以下的户型成交价较之前未有明显变化，房价上涨的直接动力源自于改善型房源的成交，考虑到后市大户推盘量还会有所增加，楼市热销气氛依旧存在，预计深圳未来的房价仍有短期上行的机会，不过走势依旧平稳为主。

    深圳新房成交结构性分析

7月六区新房成交比例：宝安成交回落 传统成交强区比重增强

    六区成交占全市比方面，受宝安成交大幅回落影响，龙岗、南山成交比重较前一月有所提升，其中龙岗升至35.00%，南山成交比重也达13.05%。宝安成交虽然回落，但依旧保持成交主力位置，7月成交比重达46.25%保持第一，关外整体成交比重依旧超过8成，全市月成交量前十的楼盘也均在关外。关内南山、福田7月成交比重虽然有所提升，但随着中小刚需户型的减少，成交后继乏力，罗湖、盐田两区7月成交大幅减少，其中盐田成交仅为个位数。

7月六区新房近两月成交面积均价对比：南山房价大幅上涨

    从近2月成交均价和面积对比图上看，7月关内房价呈现较大波动，其中福田受桐林城市广场(论坛 户型图 房价 动态)均价18000元的集中成交影响，成交均价大跌2成;南山受均价高达六万多元的纯水岸成交影响，涨幅2成;罗湖、盐田均为极个别楼盘成交，因此价格变化较大。与关内不同，关外房价走势平稳，其中宝安受大户榕江天御带动，房价稍有涨幅，龙岗房价则与前一月基本持平。

    成交量方面，宝安个盘集中成交减弱，7月成交面积较前一月下跌近4成。福田受个盘爆发成交影响，成交量暴涨逾一倍，南山大户成交增加，成交面积涨幅15.56%。龙岗较上月则未有明显变化，罗湖、盐田少量成交，总量下跌8-9成。

    7月深圳全市成交面积、套数TOP10

7月深圳新房成交面积前10楼盘宝安片区占据6席，具体前十如下表：

7月深圳新房成交面积TOP10

    7月深圳新房成交套数前10楼盘中，福田、南山分别有一盘上榜，前三名均来自宝安，其中莱蒙水榭春天(论坛 户型图 房价 动态)成交套数和面积均为全市最高，详情如下：

    深圳新房供应及开盘情况

预售情况：8个项目获得预售许可证

    开盘情况：7月17个楼盘开盘，其中6个为纯新楼盘

    2012年8月开盘预告详情点击：深圳新房2012年8月开盘

    2012年下半年新盘开盘预告详情点击：深圳2012年下半年新盘预告

商品房存量(截止到7月31日)

    截至07月31日，深圳新房可售套数为36234套，可售面积为377.60万平方米，环比2012年6月可售套数和可售面积分别上涨6.01%、1.03%。目前的库存按照人均30平的建筑面积计算，可供逾12.59万人实现置业愿望；而按照7月的成交量来计算，377.60万平方米的库存需要13个月消化完毕。